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分拆地产业务A股上市 建发股份资产重组迷局(2)

时间:2017-12-07 08:01来源:网络整理 作者:采集侠 点击:
  在厦门,建发股份是当之无愧的“大地主”。其在海西地区有逾350万平米未结算建筑面积,其中近一半位于厦门区域内,而厦门区域内的60%以上又位于

  在厦门,建发股份是当之无愧的“大地主”。其在海西地区有逾350万平米未结算建筑面积,其中近一半位于厦门区域内,而厦门区域内的60%以上又位于本岛内,且在岛内有约30万平方米建筑面积工业建筑,具备很大的改造和利用的空间。同时建发股份还拥有让民企垂涎的诸多一级开发项目。

  建发股份的扩张路径和被业内视作典型的闽企阳光城(000671,股吧)、泰禾等并不相同。国企的身份使得建发股份无论在拿地亦或是开发上面,都有先天优势。

  根据《厦门建发股份有限公司关于分立上市涉及房地产业务的专项自查报告》,其在上海、南宁等地都有与军队协议出让的军用土地;在厦门有多个项目是通过土地置换获得;在重庆,鄂州等地都有旧改目地等。

  以上海为例,2004-2006年,建发在新江湾城共获得了五幅军用土地(新江湾城4号地块、20号地块、6号(含南F)地块、21-1、21-2号地块和22-3、4商办地块),成功进入上海市场。这些土地原本均系空军新江湾机场用地,由空军上海房地产管理分局协议转让,价格不详。这也是新江湾机场首批转让的军用土地。

  此后,新江湾城被定位为依托湿地景观的高端住宅区,房价逐年飙升,为建发股份带来了较为可观的利润。CRIC数据显示,建发股份获得最后一幅地块的2006年,和其首个项目建发江湾萃开盘的2012年和2015年,新江湾城板块商品房成交均价分别为10045元/平方米、38154元/平方米和44520元/平方米,总共上涨了343.2%。目前,建发股份在新江湾城仍有超过6万平方米住宅和6万平方米商办物业可售。这意味着,十年前的土地交易至今依然能确保建发在上海有稳定的收入。

  除了在拿地方面有先天优势,在土地开发上,建发房产亦可凭借国企背景,涉足让不少房企垂涎的一级土地开发及大型公建项目(以政府名义发文建的项目)。其中,建发房产在厦门承建了厦门国际会议中心等。

  受益于此,近年来,多专注于二、三线城市开发的建发股份发展迅猛,在2014年通过竞拍、合作、收购等多种拿地方式,多渠道争取优质土地资源,分别于厦门及周边地区、桂林、南昌(楼盘)、上海、苏州等地区,获得土地储备总计超130万平方米。

  截至2015年6月30日,建发共有土地储备780.6万平方米,其中华南占大半,达50%,华中、华东和西南分别占22%、14%和10%,华北占4%;若按城市能级划分,二线和三、四线城市土地储备量基本持平,分别为46%、48%,一线城市占比为6%。

  有业内分析称,建发股份控股的联发集团拥有大量的工业地产和商业地产及教育地产,借助这次资产重组,其账面价值能得到重估,而实际价值则远超账面价值。

  但随着国企改革不断深化,而以上海为首的一、二线城市房地产行业越来越市场化、透明化,建发股份国企背景带来的优势正逐步消失。建发股份如果要在厦门外的一、二线城市立足,将要更多地依靠自身的战略和产品力。

分拆地产业务A股上市 建发股份资产重组迷局

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