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快递物流行业研究:电商逐鹿物流地产,行业格

时间:2018-04-02 21:52来源:网络整理 作者:采集侠 点击:
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行业策略:中国财团收购普洛斯尘埃落定,普洛斯宣布退市,短期内物流地产行业将进入投资者视野,具有主题投资机会;长远来看,国内物流地产行业受电商及第三方物流崛起需求快速提升,但工业用地供给存在限制,行业供需缺口巨大,导致物流地产相比商业、住宅地产具有较高的投资回报率。

推荐组合:重点推荐圆通速递(产能培育成熟,已建成 64 个自营转运中心) 、苏宁易购(社会化物流加速,仓储设施面积 686 万㎡)、顺丰控股(国内综合物流领军企业) 、德邦股份(快运龙头,并向快递扩展) 、中储股份(仓储用地近 500 万㎡) 、京东(1000 万㎡中高端物流仓储设施) 。

行业观点

电商及第三方物流发展带动物流地产行业高增长:中国物流行业在经历十几年高速发展之后,正经历转型发展阶段,对于低成本、高效率的现代物流设施需求正逐年提升,从而带动物流地产的高发展。电商及第三方物流是高端仓储的主要需求方。电商方面,根据艾瑞咨询数据,2017 年网络购物市场规模达到 7.2 万亿元,同比增长 28%,预计 2018 年依旧有 25%左右的增长;截至 2016 年第三方物流占比物流行业规模约为 10.2%,逼近发达国家10.5%的水平。随着我国物流产业逐步成熟,近几年国内第三方物流收入规模也以 10%左右的速度增长。电商和第三方物流成为近 10 年物流地产市场规模稳步增长的主要推动力量。

土地资源稀缺,推升物流地产投资回报率:从人均物流面积和市场集中度来看,高端物流市场在我国尚处于市场初期,提升空间充足。但是由于物流地产相比住宅和商业地产土地出让金低、税收贡献较低、土地利用率低,导致一线城市相应工业用地指标逐年下降,拿地难将成为制约物流地产快速发展的主要因素,尤其是一线城市土地资源稀缺,戴德梁行表示预计至 2020 年中国物流地产供应缺口超过 1 万亿平方米。长期的供需不平衡,致使仓储空置率逐年下降,租金上升,推动行业投资回报率上行。一线城市的物流地产投资净回报率在 7%以上,远高于商业地产和住宅地产的 2%-4%。

物流地产市场格局处于变化中,电商大举进入成为主要竞争者:中国财团116 亿美元收购普洛斯落地,我国物流地产行业格局处于重塑之中,正在土地、资本、人才等方面展开激烈竞争。同时,电商竞争力的维持依靠物流的快速反应,仓储是影响物流成本和周转的重要因素,因此电商入局物流地产成为了主要竞争者。苏宁易购通过资产证券化、收购天天、联合菜鸟、设立物流地产基金、建设智能化云仓等方式,加速建设仓储,推进物流社会化;京东的物流体系以仓储为核心,提供仓配一体化服务,目前自建物流体系已达 486 个仓库,总面积超过 1000 万平米,仓储、配送人员达 12 万;阿里通过依托菜鸟网络对接多方资源, “天地联动”构建综合性智能仓储物流体系,已在全国建立 8 个大型仓储物流基地,并在全球布局超级物流枢纽。预计未来电商将以物流地产为基础,向智能仓储继续前行,提高物流效率 。

风险提示

土地政策风险;中小城市物流需求风险;电商增速放缓风险。

(责任编辑:admin)
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